IRPF: INCOMPATIBILIDAD DE LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL CON EL ALQUILER PARCIAL DE LA NUEVA VIVIENDA ANTES DE QUE TRANSCURRAN 3 AÑOS

4 de April de 2024

La normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas contempla la denominada “exención por reinversión en vivienda habitual” que consiste en que la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual puede quedar exenta de tributación, siempre que el importe total obtenido se reinvierta en un período no superior a dos años, desde la fecha de transmisión, en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Cabe señalar que cuando el importe reinvertido en la nueva vivienda habitual sea inferior al total obtenido en la venta de la anterior vivienda habitual, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida, siempre que se cumplan el resto de los requisitos exigidos en la normativa.

Muchas son las particularidades que presenta este beneficio fiscal, siendo así que la enorme casuística que puede darse ha generado una amplia doctrina administrativa y jurisdiccional.

En esta línea, la Dirección General de Tributos (DGT) se ha pronunciado, recientemente, sobre la posibilidad de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual cuando la nueva vivienda adquirida va a ser alquilada parcialmente.

Concretamente, nos referimos a la Consulta Vinculante V2985-23, de 14 de noviembre de 2023, en la que se plantea si el alquiler de la vivienda durante un mes en cada periodo impositivo supone la pérdida de la consideración de vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión.

En el supuesto descrito en la consulta, el contribuyente vendió su vivienda habitual en 2021, reinvirtiendo ese mismo año el importe obtenido en una nueva vivienda habitual y se plantea la posibilidad de alquilar la nueva vivienda durante un mes cada año.

Pues bien, la DGT, tras analizar la normativa aplicable al efecto recuerda que, para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas, es decir, en la que se transmite y en la que se adquiere. Y, a los efectos de aplicar la exención por reinversión, el Reglamento del IRPF considera vivienda habitual “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

Para la vivienda que se adquiere, la propia normativa del Impuesto contempla determinados supuestos en los que, a pesar de no transcurrir el plazo de tres años, no se pierde la condición de vivienda habitual (tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas).

Igualmente, tratándose de la vivienda habitual que se transmite, el propio Reglamento establece que “se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.

Centrándose en el supuesto planteado, la DGT concluye que la reinversión ha tenido lugar dentro del plazo establecido en la norma (2 años anteriores o posteriores a la transmisión de la anterior vivienda habitual). Ahora bien, con respecto a la posibilidad de alquilar durante un mes al año la nueva vivienda, recuerda que para que la nueva vivienda alcance la condición de vivienda habitual, debe cumplirse el requisito de “residencia continuada durante al menos 3 años”, por lo que, si antes de que transcurra dicho plazo, la nueva vivienda se destina al arrendamiento -aunque solo sea por un mes al año-, la referida vivienda no alcanzará la consideración de vivienda habitual, y por tanto, no sería de aplicación la exención por reinversión a la ganancia patrimonial obtenida.

Por último, cabe recordar que, dado que la exención por reinversión se aplica en la declaración correspondiente al ejercicio en que tiene lugar la transmisión de la antigua vivienda habitual, en caso de incumplirse los requisitos exigidos por la norma, el contribuyente deberá regularizar dicho ejercicio -en este caso el 2021- y someter a tributación la ganancia patrimonial en su día exonerada. A estos efectos se deberá presentar una autoliquidación complementaria del período 2021 incluyendo esta ganancia patrimonial no exenta y los intereses de demora.

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